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その体質はいまの大蔵省に引き継がれているのではないでしょうか。 ある外資系調査機関の推測によれば、邦銀が不良債権と認識していない実質的な不稼働資産は約40兆円あるそうです。
この数字は企業グループやメーンバンクの援助を受けて、公定歩合程度の利払いだけをかろうじて続けている企業の債務の合計額だそうです。 公定歩合0・5％という超低金利が改善されれば、これらの隠れた不良債権は一気に表に出てくるでしょう。
日本の不良債権問題は、いよいよ銀行の帳簿上の問題から、ついに家計の帳簿の問題にまで大きく広がってきた観があります。 個人向けの住宅ローン残高は約50兆円といわれていますから、この層にまで不良債権が増殖すると大変なことになります。
毎年5万人を超える自己破産や増大する中高年サラリーマンの自殺、100万人ともいわれる破産予備軍など、予兆ははっきり見え始めていますから、ますます深刻な事こんな金融プレーヤーは通用しないさすがにここまで不良債権問題がこじれてしまいますと、銀行マンも「不動産は苦手」などと悠長なことばかりいってはいられません。 これから銀行は、イヤでも有り余る担保不動産を処分していかなくてはならないわけですから、むしろ銀行マンこそ不動産市場に精通していなければなりません。
それは回収という後ろ向きの意味だけではなく、不動産ビジネスに自ら取り組むという前向きの姿勢が必要なのです。 かつて昭和40年代後半の日本列島改造ブームの頃に、一億総不動産業者といわれた時期がありましたが、今後は全国46万人の銀行マンが、総不動産業者のつもりで担保不動産を売り歩く術を身につけなくてはなりません。
証券マンも同様です。 いままでのような顧客に無理やり株を売りつけるようなセールスは、今後は一切通用しなくなります。
日本の証券会社には、銀行とまともに勝負できるような金融商品がほとんどありません。 「自分は証券一筋だから株しか売れない」などといっていたら明日からもう失業です。
アメリカの証券会社をご覧なさい・優秀な証券マンほど不動産を売っているでしょう。 それもただ不動産業者と同じ土俵態になりそうです。

これで個人の与信事故が増えたら、銀行はどう対応するつもりなのでしょうか。 不動産を様々な「仕組み商品」にアレンジして売っています。
アメリカでは、商業不動産の証券化ビジネスは証券会社の専売特許なのです。 アメリカで銀行や証券会社が不動産投資ビジネスに参入するきっかけになったのは、すべて金融の自由化です。
金融の自由度が上がり、より金融に近い業際ビジネスを開拓していく過程で、最も金融にマッチしたのが不動産だったのです。 日本でも、不動産を知らない銀行マンや証券マンが使いものにならなくなる時代がもうすぐ来るでしょう。
そうなってから慌てないためにも、いまからまじめに不動産に精通しておくことです。 不動産のフェアバリュー（適正価格）とは、いったいどんなものなのでしょうか。
少なくとも商業不動産に関していえば、世界共通のフェアバリューの共通尺度は収益価格です。 日本でも、不動産鑑定理論では収益還元法（インカムァプローチ）による客観的かつ合理的な収益価格が重要な意味を持つことは理解されていますが、実践になると収益価格はあくまで建前であって、本音は右一眉上がりの土地神話を信じて取引事例を重視してきたのが実情です。

日本人は、地価に関してだけはいまだに理論的な価格決定を嫌う傾向にあるようですが、これは日本人固有の伝統なのでしょうか。 収益不動産とは、一般に次のような定義を持った不動産のことをいいます。
すなわち、不動産を取得し賃貸することによって、将来それを保有している期間中は毎年賃料収入を得ることができ、また将来売りたい時に売り払うことによって売却益も得られる不動産のことです。 したがって、収益価格とは「その不動産が将来生み出すと予測できる純収益と売却時に得られる売却収入を現在価値に割り戻して合計した価格」と定義することができます。
不動産の価格が収益価格で決められるのは世界の常識ですから、日本だけが独自の地価決定メカニズムを貫き通すことには無理があります。 いつかはすべての収益不動産のバリューが、収益価格に収まれていかざるをえません。
日本が本心から金融と不動産投資マーケットをグローバル化したいと思うなら、収益価格の導入は不可欠です。 ところで、日本の歴史をさかのぼると、日本で実質的に初めて土地の私有が認められた地租改正条例（明治6年）には、収益還元法によって合理的に地価を決定しようという明治政府の精神を感じ取ることができます。
日本は、130年も前に一度は収益還元法の導入で近代化を進めようとした歴史があるのです。 明治6年の地租改正条例によって、明治政府は多くの制約の下にあった土地の所有権の私有を自由に認めるとともに、土地を一筆ずつ照査して地券を発行して、地券の名義人から一定割合の地租を徴収しました。
現在の登記所で使われている地番や公図は、当時の調査結果が基本になっています。 そして、当時の地租の計算こそが日本の収益還元法に基づく地価メカニズムの始まりだったのです。
地租改正条例の冒頭には、「旧来田畑貢納ノ法ヲ皆改廃シ更2地券調査相済次第土地ノ代価2従上百分ノーヲ以テ地租ト可相定」と定められ、地租は地価の3％と明記されています。 ここでいう地価とは、当初は「実際売買すべき見込みの価格」でしたが、これではなれ合い売買で不当に安い売買価格がはびこる恐れがあったため、最終的には総収穫または小作料から経費を差し引いて得られた収益を利息で割って、利回りによる資本還元を行う方法に統一されました。
例えば自作地の地価は、収穫から15％の費用と地租、それに地租の2〜10％の村入用を控除した純収益を6％の利回りで割って求められました。 また小作地の場合は、小作料から地租と村入用を控除して求めた純収益を4％の利回りで還元して求める方法がとられました。

これこそ収益還元法に通じる地価決定メカニズムです。 いまから130年も前に導入された収益還元法が、少なくとも公的な価格決定の場から追い出されたままになっている日本の現状は危機的です。
例えばシンガポールでは、固定資産税の課税対象となる地価にはいまでも収益還元法が使われています。 日本も近代国家建設の精神にかえって、官民ともに収益還元法の意味を見直すべきではないでしょうか。
日本の金融界は、想像を絶するような「金融ビッグバン」フィーバーで沸きかえっています。 日本の産業界では金融改革の波及効果がかなり見込めるため、金融界以外でもビッグバンを取り込もうという一種の雪崩現象が起き始めていますが、その最たるものが不動産業界です。
「金融ビッグバンによって、不動産も金融商品と同じような投資対象になるだろう」といった楽観論を大手不動産会社の社長が口癖にしたり、金融には無縁のワンルームマンションの営業マンが、ビッグバンをセールストークに使ったりしています。 日本人はきわめてスローガン好きの国民ですから、ビッグバンの持つ「競争」、「淘汰」といった本来の後ろ向きの印象よりも、「規制緩和」、「国際化」のような前向きな印象の方を好んで使っているようです。

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